Жизненный цикл недвижимости. Фазы жизненного цикла.

Жизненный цикл – завершенная последовательность деятельности недвижимости от момента ввода до прекращения эксплуатации. На длительность цикла оказывают влияние периоды производства, износ (физический и моральный), условия эксплуатации, капитальность, конъюнктура на рынке и прочие факторы. Все это необходимо для осуществления оценки объектов недвижимости. Физический жизненный цикл – период существования недвижимости как физического объекта.

Фазы жизненного цикла:

1. Замысел проекта, выбор использования участка земли.

В это время происходит выбор варианта эффективного применения земельного участка с учетом его качественных характеристик и свойств окружающей среды. Выбор варианта происходит из физически реализуемых, разрешенных юридически, целесообразных финансово и экономически вариантов. Итоговым действием этапа является разработка технического задания на выполнение проекта по улучшениям.

2. Этап проектирования улучшений.

На этом этапе специализированная организация разрабатывает проект с выпуском документации, являющейся основой для организации разрешений и реализации подготовки участка земли. При этом фиксируются формы и размеры участка, моменты удаления растительности, ликвидация водоемов, коммуникации, строительство сооружений, посадки насаждений. Приемка проекта от организации, выполнявшей проектирование, необходимо производить совместно с управляющей компанией, поскольку именно управляющая компания участвует в проектировании технического задания на создание проекта.

3. Строительство улучшений.

В процессе реализации проекта организациями - подрядчиками полностью или частично изменяются физические параметры объекта. Все изменения отражаются в кадастровых и инвентаризационных документах. За время выполнения улучшений меняются и параметры среды, окружающей объект.

4. Обращение (дарение, купля-продажа и т.п.) с вводом обременения на право.

На этом этапе выполняются действия с объектом, происходит регистрация государством факта изменения права. При сделке (купле-продаже) объекта происходит смена субъекта права. При сдаче улучшений и земли в найм (аренду) собственником права пользования (владения) переходят к другому субъекту с обременением права.

5. Употребление объекта в соответствии с эксплуатационным и техническим обслуживанием.

На этом этапе управляющая компания отвечает за рациональную организацию использования пользователями потребительских свойств объекта. С течением времени качественные характеристики изменяются, поскольку улучшениям свойственен физический и функциональный износ. Изменения в экономике приводят к дополнительному устареванию.

В период эксплуатации осуществляется текущий ремонт элементов объекта. Состояние объекта учитывается специалистами в процессе оценки зданий и сооружений, оценки коммерческой недвижимости, иных объектов.

6. Модернизация объекта.

Этот этап включает реконструкцию, капитальный ремонт, реставрацию улучшений. Действие этой стадии начинается в момент, когда текущее состояние объекта не удовлетворяет современным требованиям пользователей, или когда эксплуатация является неэффективной. На этапе выполняется капитальный ремонт с сохранением планировочных решений, функционального назначения.

7. Снос улучшений, утилизация, захоронение материалов.

Это завершающий этап жизненного цикла. Управляющая компания предлагает сроки и способы сноса строений.

Жизненный цикл подчиняется закономерностям, и состоит из физического, экономического, хронологического и оставшегося сроков деятельности. Экономический срок – период использования объекта с прибылью, когда улучшения увеличивают стоимость недвижимости. Физический срок – период жизнедеятельности объекта в пригодном состоянии до разрушения. Эффективный возраст определяется техническим состоянием старения, внешним видом. Это возраст фактической сохранности объекта, состояния объекта на момент оценки недвижимости. Хронологический возраст – период от ввода в эксплуатацию до времени сделки. Оставшийся срок экономический жизни - период от даты проведения оценки до окончания его жизни (экономической). Для экономического и физического сроков жизни зданий характерен объективный характер, который нельзя аннулировать, но можно изменить.